Un proyecto de ordenanza ingresado al Concejo Municipal de Rosario propone facilitar la subdivisión de terrenos para la construcción de vivienda única familiar, con el objetivo de ampliar el acceso al suelo urbano formal y dar respuesta a situaciones habitacionales ya consolidadas en distintos barrios de la ciudad. La iniciativa fue presentada por el concejal Fabrizio Fiatti, del bloque Unidos.
La propuesta busca simplificar y abaratar el trámite de subdivisión simple, permitiendo que los propietarios de lotes de grandes dimensiones puedan dividirlos formalmente en dos parcelas, siempre que el destino sea la vivienda familiar y sin modificar los lineamientos generales del ordenamiento urbano.
En qué zonas se aplicaría
El régimen alcanzaría a las denominadas Áreas de Tejido 3 (AT3), ubicadas fuera del área central. Entre los barrios incluidos figuran Tablada, Roque Sáenz Peña, Matheu, España y Hospitales, Azcuénaga, Belgrano, Lisandro de la Torre, Alberdi y Ludueña, entre otros sectores con trama urbana consolidada y un perfil predominantemente de clase media y trabajadora.
La subdivisión sólo estaría habilitada cuando el uso sea vivienda única familiar, quedando excluidos los desarrollos inmobiliarios de carácter especulativo o de mayor escala.
Una alternativa a la propiedad horizontal
Uno de los ejes del proyecto es ofrecer una opción más simple y económica que el régimen de propiedad horizontal (PH). Actualmente, muchas viviendas construidas en el fondo de un lote o en pasillos terminan regularizándose bajo ese esquema, que implica mayores costos, reglamentos de copropiedad y trámites administrativos más complejos.
La subdivisión simple permitiría que cada vivienda cuente con su propio lote y dominio independiente, reduciendo tiempos y costos, y otorgando mayor autonomía a los propietarios para ampliar o modificar sus casas sin depender de autorizaciones cruzadas.
Regularizar situaciones existentes
Fiatti señaló que la iniciativa apunta a ordenar situaciones preexistentes, en las que un mismo terreno alberga dos viviendas que funcionan de hecho como unidades independientes pero carecen de una división formal. En la actualidad, muchos de estos casos se resuelven mediante excepciones puntuales en el Concejo, con procesos extensos e inciertos.
La creación de una ordenanza específica busca dar previsibilidad jurídica, facilitar la escrituración y permitir que esas viviendas se integren plenamente al mercado formal.
Impacto en el acceso al crédito
La subdivisión formal también habilitaría el acceso a créditos hipotecarios, algo imposible en esquemas informales o sin dominio individual. En un contexto de reactivación de líneas de crédito UVA y programas provinciales de vivienda, la regularización dominial aparece como un factor clave.
Además, la posibilidad de vender una de las parcelas resultantes podría generar nuevas oportunidades de acceso a la vivienda a menor costo, especialmente para familias jóvenes y sectores medios que hoy quedan excluidos del mercado tradicional de lotes.
Una respuesta urbana al déficit habitacional
El proyecto se apoya en indicadores que muestran un deterioro sostenido del acceso a la vivienda en Rosario, con una caída en la proporción de hogares propietarios y un aumento del alquiler. En ese marco, la iniciativa plantea que el problema no responde sólo a la demanda, sino también a la rigidez normativa para acceder al suelo urbano formal.
Desde una perspectiva urbanística, la propuesta apunta a aprovechar mejor la infraestructura existente, promover una densificación moderada en barrios consolidados y acompañar los cambios en la estructura familiar, sin expandir la mancha urbana ni generar nuevas cargas sobre los servicios públicos.
Con este proyecto, el Concejo Municipal de Rosario debate una herramienta que combina simplificación administrativa, ordenamiento urbano y enfoque social, con el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda sin alterar la escala ni la identidad de los barrios tradicionales de la ciudad.